Stało się, po siedmiu latach od zakupu pierwszego mieszkania na wynajem, przyszedł czas na pierwszy gruntowny remont. Całe 18 m kawalerki, którą widzicie na zdjęciu wyżej. Co prawda na samym zdjęciu nie wygląda może jeszcze tak najgorzej (zdjęcie było robione właśnie prawie siedem lat temu), ale niestety eksploatacja zrobiła już swoje. Nie mówiąc o tym, że standard jaki miała do tej pory, był bardzo podstawowy, a przez te siedem lat oczekiwania rynku bardzo się zmieniły. Przy rosnącej ostatnimi laty konkurencji, konieczne stało się zarówno podniesienie standardu, ale i wprowadzenie elementów, które wyróżniłyby ją pośród innych dostępnych mieszkań.
Tak wyglądało mieszkanie bezpośrednio po zakupie
Kiedy kupiliśmy to mieszkanie nie mieliśmy możliwości zainwestować w nie dużych środków. Powyżej na zdjęciu po lewej stronie możecie zobaczyć jak wyglądało ono świeżo po zakupie, po prawej po małym liftingu. Oczywiście weźcie też poprawkę na to, że zdjęcie zestawione obok siebie jest zdjęcie amatorskie, w słabym świetle vs. wykonane profesjonalnym obiektywem przez osobę specjalizująca się w fotografii wnętrz.
To co zrobiliśmy te siedem lat temu to było odmalowanie całego mieszkania na biało i wymiana podłogi. Tyle w zakresie prac remontowych. Z mebli wymianie uległy kanapy, szafa, oświetlenie. Pojawił się też stół.
Cały czas skromnie, ale już schludniej. Niedoróbki, które zastaliśmy trwały z nami przez te lata bo nie miały specjalnego wpływu na funkcjonalność.
Niestety, z czasem pewne aspekty zaczęły ciążyć i tak po jakiś czterech latach przyszło nam wymienić podłogę. Dlaczego? Bo okazało się, że lodówka wolnostojąca niekoniecznie sprawdzi się w mieszkaniu na wynajem. Zwłaszcza taka, która ma podłączenie zewnętrzne. Niestety zdarzało się, że Goście (zapewne w dobrej wierze), wychodząc z mieszkania, wyłączali od prądu zarówno czajnik elektryczny jak i podłączoną obok lodówkę... A ta niestety zaczynała się rozmrażać i zalewała podłogę. Nie trudno się domyśleć, że podłoga puchła... W międzyczasie wymieniliśmy więc kolejny raz podłogę.
Przez lata jednak rynek się zmienił. Pojawiła się duża konkurencja, oczekiwania rosły, ceny mieszkań w segmencie ekonomicznym spadały. Jasne stało się, że jeżeli chcę dalej pozostać w tym biznesie, a przede wszystkim dalej na nim zarabiać, konieczne jest wprowadzenie zmian.
Klientom już nie wystarcza standard ekonomiczny i trzeba tego głosu rynku słuchać.
*oczywiście tutaj mała uwaga. Segment ekonomiczny z rynku nie zniknie, na ten też zawsze będzie zapotrzebowanie. I takie mieszkanie też może na rynku funkcjonować. Ale stawki za wynajem w tym standardzie bardzo spadły i dla mnie nie były już satysfakcjonujące. Wynajem mieszkania niesie za sobą wiele ryzyk i aby to ryzyko ponosić, dobrze jest je sobie odpowiednio wynagrodzić i odpowiednio zabezpieczyć.
Tak więc w chwili obecnej to mieszkanie,
które widzicie na zdjęciu powyżej,
wygląda już tak.
Mieszkanie przejdzie remont generalny. Jak widzicie nie ma w nim w chwili obecnej nic.
-wymienione zostaną okna
-pojawi się nowa podłoga
-zlikwidowany zostanie podwieszany sufit (długa historia i o tym napiszę poniżej)
-pojawi się nowa kuchnia
-nowa zabudowa meblowa
-wydzielona zostanie strefa kuchenna
-wymienione będzie oświetlenie
-wymienione zostaną drzwi wewnętrzne i zewnętrzne
-wymieniona zostanie cała podłoga
-wymienione zostaną płytki ścienne
-pojawi się nowa toaleta wraz z zabudową
-nowa umywalka
-i nowa kabina prysznicowa
Wspomniałam wam wyżej o likwidacji podwieszanego sufitu. Niestety to dodatkowy koszt, ale to tak naprawdę jedyna okazja żeby się nim zająć, skoro już robimy remont generalny.
Spójrzcie na to zdjęcie wyżej jak wygląda sufit w aneksie kuchennym. Poniżej na zdjęciu jak wygląda po likwidacji.
Z sufitem przede wszystkim problem był taki, że blokował on otwieranie okna. Naprawdę. Nie było możliwości otworzyć na oścież okien po prawej stronie ponieważ zahaczały one o sufit... Druga sprawa, że przy tak małym metrażu mieszkania, tak duże podwieszenie sufitu, optycznie zabierało sporo metrów.
Podjęliśmy decyzję, że zdejmujemy go i zobaczymy co kryje. Co się okazało? Uwaga, uwaga..., że kryje on w dużej mierze rury do nikąd... Z sufitu wychodziła gruba rura od sąsiada z góry, zawijała się po moim suficie i wracała do sąsiada z góry... W nowym budownictwie sytuacja nie do pomyślenia żeby instalacja mieszkania sąsiedniego, zabierała metry innemu mieszkaniu. W starych budynkach, nie takie historie się dzieją ;)
Po małym sąsiedzkim i wspólnotowym śledztwie okazało się, że te rury nie pełnią już żadnej funkcji i są wyłączone z obiegu. Zachowana musi zostać tylko jedna, najmniejsza z nich. Ale dla mnie to już ogromny plus bo sufit nadal będzie musiał być podwieszony, ale już nie tak nisko. Nie będzie problemu aby otwierać okno, a i mieszkanie nagle stało się jakby większe.
Także w tej chwili mamy jeszcze jeden, wielki bałagan, ale będzie pięknie :)
Jeżeli interesują was tematy remontowe, w kolejnych postach pokażę wam pełną metamorfozę, będę chciała również zwrócić uwagę o czym warto pamiętać remontując mieszkanie pod wynajem (bo to jednak zupełnie inny rodzaj użytkowania niż gdy użytkujemy swoje, własne, prywatne mieszkanie), a także rozliczyć budżet.
Wstępnie szacuję, że całość zamknie się w kwocie 30 000 złotych czyli około 1600-1700 zł/metr (wraz z doprowadzeniem do stanu deweloperskiego. Nie jest to więc duża kwota bo średnio szacuje się 1500 zł/metr od stanu deweloperskiego do stanu "pod klucz"). Czy uda się dotrzymać tego budżetu, zobaczymy. Na pewno jest tu sporo prac remontowych żeby to mieszkanie doprowadzić tylko do stanu deweloperskiego właśnie. Do tego dojdą koszty stolarki bo meble będą robione na wymiar oraz koszty całego wyposażenia. Ale to wszystko postaram się rozliczyć w kolejnych wpisach.